Comprar o alquilar: la comparación honesta, con todos los costes

Comprar o alquilar no se decide comparando la cuota con la renta. Se decide sumando todo lo que no vuelve en cada opción: al comprar, gastos de compra, intereses, IBI, comunidad, seguro, derramas y mantenimiento, más el coste de oportunidad de la entrada. Al alquilar, las rentas. Y mirando cuántos años piensas quedarte.

Vale, esa es la respuesta corta. Ahora te lo contamos de verdad.

El menú del día y el filete de la carnicería

Menú del día: 14 euros. Filete en la carnicería: 4 euros.

Conclusión evidente: comer fuera es un timo y cocinar en casa es tres veces más barato.

Salvo que en esa cuenta falta el aceite, el gas, la ensalada, el pan, el postre, el fregado y la hora y media de tu tiempo. Cuando lo metes todo, la diferencia sigue existiendo, pero deja de ser tres a uno y empieza a parecerse a una decisión de verdad.

Comparar la cuota de la hipoteca con la renta del alquiler es exactamente comparar el filete con el menú. Es la cuenta de todas las cenas familiares de España, y está incompleta por los dos lados.

Lo que cuesta comprar (la lista completa)

Al comprar, tu dinero se divide en dos montones muy distintos, y confundirlos es el origen de casi todas las discusiones.

El montón que vuelve es la parte de capital que amortizas cada mes: eso deja de ser gasto y se convierte en patrimonio. Y, si el mercado acompaña, la revalorización de la vivienda.

El montón que no vuelve es todo lo demás:

• Los gastos de compra, del orden del 10% al 12% del precio en obra usada. Se pagan de golpe el primer día y no se recuperan jamás. Los desglosamos en los gastos de comprar casa.
• Los intereses de la hipoteca. Con el sistema de amortización habitual en España, los primeros años de cuota son sobre todo intereses: en una hipoteca a 30 años, la primera década va en buena parte al banco.
• El IBI, todos los años, mientras seas propietario.
• La comunidad, que ahora pagas tú.
• El seguro de hogar (el del continente lo suele exigir el banco).
• Las derramas. Esa palabra que no aparece en ninguna calculadora hipotecaria y sí en el buzón: fachada, ascensor, cubierta, ITE.
• El mantenimiento. La regla de bolsillo habitual es reservar entre el 0,5% y el 1% del valor del inmueble al año. En una vivienda de 200.000 euros son entre 1.000 y 2.000 euros anuales de media. Algunos años no gastas nada; el año de la caldera te comes el atraso entero.

Cuando eras inquilino, esas partidas las pagaba otro. No desaparecen al comprar: cambian de nombre en el buzón.

Lo que cuesta alquilar (también entero)

Aquí la lista es más corta, y esa es su gracia y su trampa.

Está la renta, que es previsible y no trae sorpresas de fontanería. Están las actualizaciones: en España la referencia para subir la renta ha cambiado varias veces en los últimos años (del IPC a límites fijados por norma y a un índice oficial de referencia), así que lo que te toque depende de tu contrato y de la norma vigente el año de la revisión. Conviene mirarlo antes de firmar, no después.

Y está el coste que no lleva euros: el control. No decides si el piso se vende, no decides si te renuevan, no puedes tirar un tabique ni poner el suelo que quieres, y cada mudanza cuesta dinero, días y paciencia. Para mucha gente ese es el argumento decisivo, y es perfectamente racional aunque no salga en ninguna hoja de cálculo.

La pata que casi nadie mete: el coste de oportunidad

Aquí está la mitad del artículo.

Cuando compras, ese 30% largo del precio (entrada más gastos) deja de ser dinero disponible y se convierte en ladrillo. Y el ladrillo no compone en una cuenta aparte mientras duermes.

Si en lugar de comprar sigues de alquiler, ese dinero puede estar invertido. Suponiendo un 6% anual, que no está garantizado y que además hay que corregir por inflación, 62.000 euros generan del orden de 3.700 euros el primer año, y más a medida que avanza el interés compuesto. Ese rendimiento que dejas de tener es un coste real de comprar, aunque no te lo cobre nadie: es el coste de oportunidad de toda la operación.

Y ojo, que la pelota bota en las dos porterías: si el dinero de la entrada se te iba a quedar en la cuenta corriente perdiendo poder de compra, el coste de oportunidad de comprar es casi cero. La comparación honesta usa lo que realmente harías con ese dinero, no lo que dirías en una entrevista.

El punto de equilibrio: la pregunta es cuántos años

Con todo eso encima de la mesa, la comparación deja de ser cuota contra renta: son dos curvas de coste acumulado que se cruzan en algún año.

Quédate con la forma de las dos líneas.

La del alquiler arranca en cero y sube con pendiente constante. La de comprar arranca muy arriba, porque el primer día ya has quemado los gastos de compra, y luego sube más despacio, porque cada año amortizas más capital y pagas menos intereses.

Por eso el horizonte manda. Con dos o tres años por delante, comprar casi nunca gana: no da tiempo a diluir ese arranque, y si encima tienes que vender, la venta trae sus propios costes. A partir de cierto punto (en este ejemplo, cerca del año siete) la cosa se da la vuelta y ya no se vuelve a cruzar.

Cambia un supuesto y el cruce se mueve. Alquiler más caro, cruce antes. Tipos más altos o revalorización cero, cruce mucho después. Y en periodos como el español entre 2008 y 2014, con los precios cayendo durante años, hubo compras que no cruzaron nunca. Esto es divulgación, no asesoramiento, y esa es la parte que ninguna calculadora sabe: nadie conoce la revalorización futura.

El mito de "alquilar es tirar el dinero"

Esta frase merece respeto, porque tiene una parte verdadera. Al pagar una renta, cuando te vas no te llevas nada. Al pagar una cuota, parte de ese dinero se queda en tu columna del patrimonio.

Ahora la letra pequeña.

De la cuota, la parte de capital construye patrimonio. Los intereses no. El impuesto de la compra no. El IBI no. La comunidad no. El seguro no. La derrama del ascensor no.

Es decir, comprar también tira dinero. Bastante. Lo que cambia es la proporción, que mejora con los años, según el capital pesa más que los intereses. En los primeros años de una hipoteca larga, lo que se evapora cada mes se parece más al alquiler de lo que dicen en la sobremesa.

Así que la frase correcta no es "alquilar es tirar el dinero". Es "alquilar tira más dinero que comprar si te quedas suficientes años". Y ese "si" hace todo el trabajo.

¿Y a ti en qué te afecta?

En que la pregunta útil no es "¿compro o alquilo?", sino estas cuatro.

• ¿Cuántos años me voy a quedar aquí? Menos de cinco es una señal fuerte a favor del alquiler. Más de diez, a favor de comprar.
• ¿Mi trabajo me puede mover de ciudad? La flexibilidad tiene un valor económico real, aunque no venga con factura.
• ¿Puedo comprar sin quedarme sin colchón ni sin margen de ahorro? Si la respuesta es no, la respuesta a todo lo demás también es no, y lo desarrollamos en cuánta hipoteca puedes pagar.
• ¿Qué haría de verdad con el dinero de la entrada si no compro? Sé sincero contigo.

Montar esa cuenta lleva una tarde. Nosotros la tenemos hecha en el módulo de finanzas personales de Argos, pero un Excel bien planteado sirve igual: rellenarlo casilla a casilla vale más que el resultado.

El momento honesto: esto no es solo una hoja de cálculo

Aquí no vamos a hacer como que la vivienda es un activo más.

Comprar tiene efectos que ningún gráfico recoge. Una hipoteca es un plan de ahorro forzoso para quien nunca ha conseguido ahorrar de otra forma. Es la tranquilidad de saber que a los setenta años no dependes de una renta que sube. Es poder tirar el tabique. Es que tus hijos no cambien de colegio porque el propietario ha decidido vender.

Y el alquiler tiene lo suyo: irse en un mes si sale algo mejor, no comerte una derrama, no atarte a una ciudad a los veintiocho años.

Nada de eso sale en el punto de cruce, y todo eso pesa. La hoja de cálculo está para que sepas cuánto cuesta lo que has decidido, no para decidir por ti. Si el número dice alquilar y tú necesitas raíces, compra sabiendo el precio de las raíces. Eso es decidir; lo otro es obedecer a un Excel.

Comprar es una decisión de vida con una calculadora al lado, nunca una decisión de calculadora con la vida al lado.

Preguntas frecuentes

¿Cuántos años hay que quedarse para que compense comprar?

Depende de los gastos de compra, del tipo de interés, del alquiler equivalente y de la revalorización, así que no hay un número universal. En comparaciones razonables suele caer entre cinco y diez años. Por debajo de tres o cuatro, el arranque de gastos casi nunca da tiempo a diluirse y el alquiler gana con claridad.

¿De verdad alquilar es tirar el dinero?

En parte sí y en parte no. La renta no vuelve, cierto. Pero tampoco vuelven los intereses, los impuestos de la compra, la notaría, el IBI, la comunidad, el seguro ni el mantenimiento. Lo único que construye patrimonio es el capital que amortizas y la revalorización, que no está garantizada.

¿Y si compro para alquilarlo y vivir yo de alquiler?

Es una estrategia legítima y se calcula igual, con una cuenta añadida: la rentabilidad neta del alquiler que cobras (después de impuestos, seguros, comunidad, IBI, derramas y meses vacíos) frente a lo que pagas por vivir. Ojo con la fiscalidad, que cambia bastante entre vivienda habitual y vivienda alquilada.