Los gastos de comprar casa: el 10% que nadie presupuesta

Comprar una vivienda cuesta más que su precio. Al importe de la escritura hay que sumarle entre un 10% y un 12% en impuestos y gastos si es obra usada, y algo más si es obra nueva. La partida más grande es un impuesto autonómico, así que la factura cambia bastante según dónde compres.

Vale, eso es lo que dice el folleto. Ahora te lo contamos de verdad.

El vuelo de 19 euros

Encuentras el vuelo de tu vida: diecinueve euros.

Luego llega la maleta, que son otros cuarenta. El asiento junto a tu pareja, doce. La facturación en el aeropuerto porque no imprimiste nada, veinte. El tren hasta la terminal, once. Y el bocadillo de tres euros que en la puerta de embarque cuesta ocho.

Aterrizas habiendo pagado cinco veces la tarifa anunciada, y en ningún momento nadie te ha mentido. Simplemente el número grande de la pantalla no era el precio: era el precio de una parte.

Comprar casa funciona igual, con una diferencia importante: aquí los extras no son opcionales. No puedes decidir volar sin notario.

Qué se paga exactamente (obra usada)

El bloque gordo es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), y aquí está la clave que casi nadie tiene en cuenta: es un impuesto autonómico. Cada comunidad fija su tipo, y la diferencia entre las más baratas y las más caras es de varios puntos sobre el precio del piso. En la práctica se mueve aproximadamente entre el 6% y el 11%, con tipos reducidos para determinados compradores, y cambia con cada reforma autonómica. Así que el porcentaje que valga en tu comunidad el año que compres hay que mirarlo en la web de tu administración tributaria, no en un foro de 2019.

Sobre 200.000 euros, cuatro puntos de diferencia son 8.000 euros. Eso es una cocina entera.

Después vienen los gastos fijos, que son mucho más pequeños y bastante previsibles:

• Notaría, con arancel regulado y proporcional al precio de la vivienda.
• Registro de la Propiedad, para inscribir que la casa es tuya. Sin esto, la casa es tuya de palabra.
• Gestoría, si la contratas o si la impone la operación con hipoteca.
• Tasación, que la paga el comprador y es la que fija cuánto te va a prestar el banco.

Como orden de magnitud, esas cuatro partidas juntas suelen moverse en torno a un par de miles de euros para una vivienda de precio medio. El impuesto es el que decide si te quedas en el 8% o te vas al 12% del total.

Y si es obra nueva, cambian los impuestos

En vivienda nueva no hay ITP. Hay IVA (el tipo reducido de vivienda, estatal, con su régimen propio en Canarias, donde funciona el IGIC) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que vuelve a ser autonómico y suele moverse en el entorno del 0,5% al 1,5%.

Resultado práctico: la obra nueva casi siempre sale con una capa de gastos algo más alta que la usada, aunque depende de la comunidad. Mira la diferencia con un ejemplo:

Fíjate en la barra azul: es idéntica en los dos casos. Lo único que cambia es la capa de arriba, y esa capa se paga en efectivo, el mismo día, y no se puede hipotecar.

¿Y los gastos de la hipoteca? Buenas noticias

Aquí sí hay una historia con final razonable para el comprador.

Antes, el cliente pagaba prácticamente todo lo relacionado con la escritura del préstamo. Tras una larga pelea judicial, un cambio normativo a finales de 2018 y la ley de contratos de crédito inmobiliario de 2019 dejaron el reparto bastante claro: el banco asume el AJD de la hipoteca, la notaría de la escritura del préstamo, el registro y la gestoría. Al cliente le quedan la tasación y las copias de la escritura que pida.

Ojo, que no todo es gratis: la comisión de apertura, si el préstamo la lleva, la sigues pagando tú, y algunos productos vinculados (seguros, planes, nóminas) bajan el tipo a cambio de un coste que conviene sumar aparte. Cuando compares ofertas, compara el coste total, no el titular.

Los gastos que nadie presupuesta (y siempre llegan)

Esta es la parte que hunde presupuestos, porque no está en ninguna simulación:

• La mudanza, y si hay que guardar cosas unos días, el guardamuebles.
• Los muebles y los electrodomésticos. Una casa vacía se traga un sueldo entero con una facilidad asombrosa.
• La reforma. Aquí va una ley no escrita bastante fiable: multiplica tu presupuesto de reforma por 1,3 y añade un mes al plazo.
• Las altas de suministros, el cambio de titularidad y, a veces, un boletín eléctrico o de gas.
• El primer año de comunidad e IBI. Quién paga el IBI del año de la compra se pacta en la escritura, así que conviene leer esa cláusula antes de firmar y no después.
• Los seguros: el de hogar es obligatorio para el banco, y si te ofrecen el de vida, decide con calma si lo quieres o si solo lo quiere el banco.

Las bonificaciones que sí existen (pero mira las tuyas)

Casi todas las comunidades autónomas tienen tipos reducidos de ITP o de AJD para determinados casos: compradores jóvenes (el límite de edad varía y suele estar entre los 32 y los 35 años), familias numerosas, personas con discapacidad, compra de vivienda habitual por debajo de cierto precio o municipios en riesgo de despoblación.

Las rebajas no son simbólicas: pueden ser varios puntos, o sea, miles de euros.

Dos avisos, porque aquí se pierde mucho dinero por pereza. El primero: cambian con frecuencia, así que sirve la norma vigente el año de tu compra y en tu comunidad. El segundo: casi siempre hay requisitos (empadronamiento, mantener la vivienda unos años, límites de renta o de valor) y a veces hay que solicitarlas expresamente al liquidar el impuesto. Pregúntale al notario y a la gestoría antes de la firma, no en la declaración del año siguiente.

¿Y a ti en qué te afecta?

En el número que tienes que tener ahorrado, que es mayor de lo que dice la conversación media.

Si el banco financia el 80%, tú pones el 20% de entrada más un 10% o 12% de gastos. Sobre un piso de 200.000 euros del ejemplo, hablamos de unos 40.000 más unos 22.000: en torno a 62.000 euros en efectivo, disponibles el día de la firma. Y esa cifra tiene que salir de un ahorro que no sea tu colchón, porque el colchón sigue haciendo falta cuando ya vives allí. Es la cuenta que planteamos en cuánta hipoteca puedes pagar, y también uno de los pesos que inclinan la balanza en comprar o alquilar.

Si la vivienda va a generar rentas después, o si algún día la vendes, hay otra capa de impuestos que conviene conocer de antemano y que contamos en fiscalidad del inmobiliario.

El momento honesto: llegar a la firma sin colchón

Aquí está el error caro de verdad, y lo comete gente ordenada y con buena intención.

Se hacen los cálculos justos, se llega a la firma con la cuenta a cero y se entra en la casa nueva con la sensación de haberlo logrado. Y entonces la casa hace lo que hacen las casas: se rompe la caldera en noviembre, aparece una humedad, la comunidad aprueba una derrama de fachada o hay que comprar un frigorífico porque el del anuncio se lo llevó el vendedor.

Como no hay fondo de emergencia, eso se financia con tarjeta o con un préstamo rápido al 20% anual. Y así, la casa que ibas a pagar en treinta años empieza generando la deuda más cara de tu vida en el mes tres.

La regla que evita esto no es sofisticada: los gastos van al presupuesto de la compra, y el colchón se queda donde estaba, intacto. Si para comprar hay que vaciar el colchón, aún no toca comprar. Toca esperar unos meses más, que es aburrido, pero mucho más barato.

El precio del piso lo negocias una vez. Los gastos los pagas sí o sí: mejor tenerlos contados antes de enamorarte del salón.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto hay que sumarle al precio de la vivienda?

Como marco general, entre un 10% y un 12% del precio en obra usada, y algo más en obra nueva. La diferencia la marca el impuesto principal, que es autonómico: el ITP en vivienda usada y el IVA más el AJD en la nueva. El resto (notaría, registro, gestoría y tasación) es bastante más pequeño y previsible.

¿Se pueden financiar los gastos con la hipoteca?

Por norma general no, porque el banco presta sobre el valor del inmueble, no sobre los impuestos. Existen productos que financian por encima del 80%, pero suelen salir más caros o exigir garantías extra. Lo prudente es tener los gastos ahorrados aparte, sin tocar el fondo de emergencia.

¿Quién paga los gastos de la hipoteca, el banco o yo?

Desde el cambio normativo de finales de 2018 y la ley de crédito inmobiliario de 2019, el banco paga el AJD del préstamo, la notaría de esa escritura, el registro y la gestoría. Al cliente le corresponden la tasación y las copias que solicite. La comisión de apertura, si existe, también la asume el cliente.