¿Amortizar hipoteca o invertir? La cuenta y lo que la cuenta no ve

Amortizar hipoteca te da una rentabilidad segura, exactamente igual al interés que pagas por ella y libre de impuestos. Invertir te da una rentabilidad esperada mayor, pero incierta y sujeta a tributación. Con hipotecas baratas la aritmética suele favorecer invertir; con hipotecas caras, amortizar. El resto lo decide tu carácter.

Esa es la respuesta corta. Ahora la larga, que es la interesante.

Los diez mil euros encima de la mesa de la cocina

Julio. Ha entrado la paga extra, o la venta del coche viejo, o una herencia pequeña. Diez mil euros que el mes pasado no estaban.

Y en esa cocina se abre siempre la misma discusión, con dos bandos que llevan décadas sin ponerse de acuerdo. Uno dice que lo primero de todo es quitarse deuda de encima. El otro dice que con la hipoteca al 3% meter dinero en el ladrillo es tirarlo.

Los dos tienen media razón. Y los dos están discutiendo la mitad del problema.

Porque aquí hay dos cuentas. Una la resuelve una hoja de cálculo en treinta segundos. La otra la resuelves tú a las tres de la mañana.

La cuenta que hace la hoja de cálculo

Empecemos por una idea que le cambia la cara al asunto.

Cuando amortizas hipoteca, en realidad estás comprando un producto financiero. Uno que paga exactamente el tipo de interés de tu préstamo, sin comisiones, sin retenciones, sin riesgo de impago (el deudor eres tú) y sin que su valor baje ningún día. El mejor depósito garantizado que te van a ofrecer en tu vida no lo vende tu banco: lo tienes firmado en un cajón desde hace años y se llama hipoteca.

Por eso la comparación correcta no es "3% contra 6%". Es "3% seguro y limpio de impuestos" contra "6% esperado y después de impuestos".

Ese último detalle se olvida siempre. En 2026, las ganancias de una inversión tributan en la base del ahorro del IRPF: 19% para los primeros 6.000 € de ganancia y 21% desde ahí hasta 50.000. Amortizar, en cambio, no genera ganancia ninguna, así que no tributa. Lo que te ahorras es tuyo entero.

Ahí está todo el debate en un gráfico.

Con una hipoteca al 3% y un supuesto del 6%, invertir gana por 5.573 €. Con una hipoteca al 5% y un rendimiento del 4%, gana amortizar por unos 4.300 €. Misma fórmula, resultado del revés. Por eso la respuesta a "¿qué es mejor?" siempre empieza por otra pregunta: ¿a qué tipo tienes tú la hipoteca?

Y ahora el matiz que le cambia el humor al gráfico entero: el 3% es un hecho, está escrito en tu escritura y no se discute. El 6% es una hipótesis. Podría ser un 9%, y podría ser quince años cerrando en negativo, que también ha pasado. El interés compuesto es una máquina espectacular, pero no firma garantías.

Hay además un tercer invitado en las dos columnas: la inflación. Si los precios suben, una deuda a tipo fijo se va haciendo más pequeña en términos reales cada año, lo cual juega a favor de no amortizar. Y la rentabilidad de la inversión también hay que mirarla descontando esa misma inflación, porque un 6% con un 3% de subida de precios es un 3% de verdad.

Reducir cuota o reducir plazo: no da igual

Cuando amortizas parcialmente, el banco te hace una pregunta que mucha gente contesta deprisa: qué prefieres, reducir plazo (misma cuota, terminas antes) o reducir cuota (mismos años, pagas menos cada mes).

Con un ejemplo: 120.000 € pendientes, 15 años por delante, tipo fijo del 3%, cuota de 829 € al mes. Metes 10.000 €.

• Reduciendo plazo: la cuota se queda en 829 €, la hipoteca termina unos 18 meses antes y te ahorras alrededor de 5.330 € de intereses.
• Reduciendo cuota: pagas 760 € al mes (69 € menos) durante los mismos 15 años y te ahorras alrededor de 2.430 €.

Reducir plazo ahorra más del doble, y la razón es de perogrullo: los intereses se pagan por tiempo, así que quitar meses es quitar intereses.

Pero reducir cuota compra otra cosa, y no es despreciable: aire todos los meses. Si tu presupuesto va justo, 69 € mensuales durante quince años pueden valer bastante más que 2.900 € de ahorro teórico al final del camino. No es la opción tonta. Es la opción de quien necesita respirar ahora.

Lo que la cuenta no ve

Aquí es donde la hoja de cálculo se queda muda y empieza lo importante.

El sueño. Hay gente que duerme mejor debiendo menos, y eso no sale en ninguna columna, pero se nota en la vida. Si ese 6% teórico va a tenerte mirando la cartera cada tarde y vendiendo en la primera caída del 20%, ese 6% nunca fue tuyo. Rinde más una decisión mediocre que aguantas que una excelente que abandonas.

La liquidez, que es el riesgo de verdad. El dinero que metes en la hipoteca no vuelve a salir. No puedes "sacar" 10.000 € de tu casa el día que te quedas sin trabajo: tendrías que volver a pedirlos, y los bancos prestan paraguas cuando hace sol. Por eso hay un orden innegociable: primero el fondo de emergencia completo, y ya después se habla de amortizar. Además, si amortizaste reduciendo plazo, el banco te seguirá pidiendo sus 829 € puntualmente aunque hayas metido 30.000 € extra. Tu esfuerzo compró final, no compró flexibilidad.

La deducción por vivienda habitual. Existe, pero solo para una parte de la gente, y conviene decirlo con precisión. Quienes adquirieron su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y ya venían aplicando la deducción conservan el régimen transitorio: pueden deducir en torno a un 15% de lo aportado cada año (el tramo autonómico varía según dónde vivas) sobre una base máxima de 9.040 € anuales. Si es tu caso, amortizar hasta ese límite lleva un premio fiscal que ninguna inversión razonable va a igualar. Si compraste después de esa fecha, esta casilla sencillamente no existe para ti.

La respuesta que casi nunca se da: las dos cosas

Nadie te obliga a elegir bando. Repartir es perfectamente sensato: una parte a amortizar y otra a invertir. Rentabilidad segura por un lado, opcionalidad por el otro, y de regalo te ahorras el arrepentimiento de haberlo puesto todo en la casilla equivocada. Es la misma lógica con la que se decide si ahora toca ahorrar o invertir.

Eso sí, con un orden previo que no admite debate: si tienes deuda cara (una tarjeta, un préstamo al consumo, un revolving), esa va primero y no hay conversación posible. Comparar el 3% de una hipoteca con el 20% de una tarjeta no es una decisión difícil, es una obviedad, y para eso sirve tener clara la frontera entre deuda buena y deuda mala.

¿Y a ti en qué te afecta?

En una regla de andar por casa que puedes aplicar esta tarde: mira el tipo de tu hipoteca y compáralo con lo que esperarías de una inversión diversificada después de impuestos. Si tu hipoteca está claramente por debajo, la aritmética sugiere invertir. Si está claramente por encima, amortizar. Y si están cerca, deja el Excel: la respuesta está en cuál de las dos te deja dormir.

Ojo con un detalle si tu hipoteca es variable: el tipo con el que haces la cuenta hoy puede no ser el de dentro de tres años, y con él cambia la comparación entera. Ese riesgo es el que se decide al elegir entre hipoteca fija o variable.

Y el momento honesto, porque aquí no vendemos humo: esta decisión es mitad matemática y mitad carácter, y la mitad de carácter no es la mitad tonta. Es la que determina si el plan sigue en pie dentro de diez años. Esto es divulgación y no asesoramiento: las cifras que importan son las tuyas, y las tienes en tu escritura y en tu cuenta.

La hoja de cálculo te dice cuál gana de media. Sostener la decisión quince años ya es cosa tuya, y eso no lo calcula nadie.

Preguntas frecuentes

¿Es mejor amortizar hipoteca o invertir?

Depende del tipo de tu hipoteca. Amortizar equivale a una rentabilidad segura y sin impuestos igual a ese tipo. Invertir puede rendir más, pero es incierto y tributa. Con hipotecas baratas la aritmética suele favorecer invertir; con hipotecas caras, amortizar. Antes de cualquiera de las dos, deuda cara fuera y fondo de emergencia completo.

¿Reducir cuota o reducir plazo al amortizar?

Reducir plazo ahorra bastante más intereses, porque los intereses se pagan por tiempo y estás quitando meses. Reducir cuota ahorra menos, pero te libera dinero todos los meses. Si tu presupuesto va apretado, ese alivio mensual puede valer más que el ahorro teórico del final. Se puede alternar en amortizaciones distintas.

¿Amortizar la hipoteca desgrava en el IRPF?

Solo con el régimen transitorio: quien compró su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y ya aplicaba la deducción puede seguir deduciendo sobre una base máxima de 9.040 € al año. Para las viviendas adquiridas después de esa fecha no existe deducción estatal, aunque algunas comunidades mantienen ayudas propias muy concretas.