Hipoteca fija o variable: lo que de verdad estás eligiendo

En una hipoteca a tipo fijo pagas la misma cuota durante toda la vida del préstamo. En una variable, la cuota se recalcula cada seis o doce meses sumando un diferencial al euríbor. Elegir entre las dos no es elegir pagar menos: es elegir quién asume el riesgo de que los tipos se muevan, tú o el banco.

Esa es la respuesta corta. Ahora te la contamos de verdad.

La misma decisión que ya tomaste con la luz

Piensa en la última vez que te tocó decidir la tarifa de la luz. Precio fijo o precio indexado al mercado.

Con la fija sabes lo que vas a pagar en enero, aunque de media acabes pagando un poco más. Con la indexada hay meses de chollo y meses en los que abres la factura de pie, por si acaso.

Y nadie te vendió la fija como "la barata". Te la vendieron como "la previsible".

Una hipoteca es esa misma decisión, con dos diferencias menores: son veinticinco o treinta años en vez de doce meses, y la factura no es la luz. Es tu casa.

Lo que de verdad estás eligiendo

El banco no es tonto y no regala certidumbre.

Cuando te ofrece un tipo fijo, dentro de ese tipo va una prima: lo que cobra por quedarse él con el riesgo de que los tipos suban durante los próximos treinta años. Por eso el fijo casi siempre arranca por encima del variable del primer día. No estás comparando "caro" contra "barato". Estás comparando "seguro" contra "sin seguro".

Y como todo seguro, es asimétrico: si los tipos bajan, el fijo te sale caro y te aguantas; si suben, el fijo te sale barato y el que se aguanta es el banco. Se paga siempre y solo se agradece a veces.

El euríbor, en cristiano

El euríbor es el tipo al que un grupo de bancos europeos declara prestarse dinero entre ellos. Se publica a diario y para varios plazos, pero en las hipotecas españolas manda uno: el euríbor a 12 meses.

Tu hipoteca no mira el euríbor de hoy. Mira el valor del mes de referencia que dice tu escritura, normalmente la media publicada de ese mes, y con él recalcula la cuota para el año siguiente. Si tu revisión es semestral, cada seis meses.

Traducción doméstica: entre revisión y revisión tu cuota es fija. La sorpresa no llega poco a poco, llega concentrada, una o dos veces al año, en forma de recibo distinto al que tenías. Mucha gente descubre que tiene una hipoteca variable el día que le sube 200 € de golpe.

Y ese diferencial (el "+0,80" o el "+0,50" que va sumado al euríbor) no se mueve jamás. Es lo único que negocias de por vida, y por eso es lo único que merece la pena pelear de verdad al firmar.

Los tres escenarios no son predicciones. Son las tres cosas que pueden pasar.

Y lo importante del gráfico no es la columna que más te guste, es la asimetría: el premio del escenario bueno (unos 27.000 €) es menor que el castigo del malo (unos 44.400 €). Y ese castigo no llega en forma de total a 25 años, que es un número abstracto. Llega en forma de recibo de 860 € donde antes ponía 621. Doscientos treinta y nueve euros más, todos los meses, en una casa donde el sueldo no ha subido a la vez.

Esa es la cifra que decide de verdad.

La mixta, y por qué se ha puesto de moda

La hipoteca mixta es unos primeros años a tipo fijo (habitualmente 3, 5 o 10) y el resto a euríbor más diferencial. Se puso de moda cuando los tipos subieron con fuerza en 2022 y 2023: como el banco solo se queda el riesgo de los primeros años, la prima que te cobra es menor y puede ofrecerte un tipo inicial más bajo que el de una fija pura.

Es un producto perfectamente razonable, con una condición: que sepas que estás firmando una variable con anestesia.

Cuando termina el tramo fijo tienes una hipoteca variable, con el diferencial que pactaste hace años y con el euríbor que haya ese día. Si tu plan es "ya me cambiaré entonces", ten en cuenta que "entonces" no siempre hay dónde cambiarse en buenas condiciones.

El criterio práctico: tres preguntas y ninguna bola de cristal

¿Aguantaría tu presupuesto una cuota bastante más alta? Coge la cuota variable que te ofrecen y recalcúlala sumando dos o tres puntos al tipo. Si con esa cuota no llegas a fin de mes, la conversación se ha terminado y no ha hecho falta ninguna previsión. Este ejercicio, junto al de saber cuánta hipoteca puedes pagar de verdad, decide más que cualquier análisis de tipos.

¿Cuántos años te quedan? El riesgo del variable vive en el capital pendiente. Con 28 años por delante, una subida te acompaña media vida. Con 6 años y poco capital vivo, la misma subida es una molestia de las que se aguantan.

¿Piensas amortizar antes de tiempo? Si tu plan es liquidarla en ocho o diez años, pagar la prima del fijo durante treinta es comprar un seguro que no vas a usar entero. Esa decisión, por cierto, tiene su propia cuenta: la de amortizar hipoteca o invertir.

Cambiar de idea después cuesta menos de lo que crees

Conviene enterrar una idea vieja: la hipoteca que firmas no es para siempre. Hay dos maneras de cambiarla. La novación es renegociarla con tu banco; la subrogación, llevártela a otro.

Y desde la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, las comisiones tienen tope legal:

• Pasar de variable a fijo: máximo 0,15% del capital durante los 3 primeros años de contrato, y cero a partir de ahí.
• Amortizar anticipadamente una variable: máximo 0,25% durante los 3 primeros años, o 0,15% durante los 5 primeros, según lo que se haya pactado. Después, nada.
• Amortizar anticipadamente una fija: máximo 2% durante los 10 primeros años y 1,5% después.
• Y siempre limitada, además, a la pérdida financiera real del banco, que puede ser cero.

Esa misma ley pasó al banco los gastos de notaría, registro, gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados. A ti te quedan la tasación y las copias que pidas.

Traducción: la decisión de hoy no es una condena a treinta años. Es cara de deshacer, pero no es irreversible.

La vinculación: seguros a cambio de medio punto

Domiciliar la nómina, el seguro de hogar, el de vida, las tarjetas, el plan de pensiones, la alarma. Cada producto baja unas centésimas el diferencial. La ley prohíbe obligarte a contratarlos (venta vinculada) salvo excepciones, pero sí permite bonificarte por hacerlo, y por eso la oferta llega siempre con dos columnas.

La cuenta se hace en euros, nunca en puntos:

• Pide la oferta con y sin bonificaciones y mira la diferencia de cuota. En el ejemplo del gráfico, bajar medio punto (del 3,00% al 2,50%) son unos 38 € menos al mes: alrededor de 460 € al año.
• Suma lo que cuestan al año los productos que te piden. Si el seguro de hogar y el de vida juntos superan esos 460 €, la bonificación te está costando dinero.

Dos detalles que se pasan por alto siempre. Uno: la prima del seguro de vida sube con la edad y la bonificación no. Dos: si un año dejas de cumplir una condición, el tipo sube, y conviene preguntar antes de firmar cómo se comprueba y cuándo se pierde.

¿Y a ti en qué te afecta? El momento honesto

Nadie sabe dónde estarán los tipos dentro de diez años. Ni el banco, ni el vecino que dio la charla en la junta de la comunidad, ni nosotros. Los bancos centrales tampoco: fijan el precio del dinero reaccionando a datos que todavía no existen.

Quien firmó variable en 2015 vivió unos años estupendos y un 2023 muy incómodo. Quien firmó fijo en 2021 lo cuenta en las cenas desde entonces. Las dos decisiones eran razonables el día que se tomaron. Lo que cambió fue el mundo, no la inteligencia del que firmó.

Por eso el criterio no es acertar el futuro. Es elegir el escenario malo que puedes aguantar, y aguantarlo sin que se caiga nada más de tu vida. Esto es divulgación y no asesoramiento: los números de tu caso los tienes tú, y el banco te dará los suyos por escrito si se los pides.

Y si aún estás antes de esta decisión, hay una anterior que mucha gente se salta: si en tu situación tiene más sentido comprar o alquilar.

El tipo fijo no es el caro ni el barato. Es el que compra tranquilidad, y lo único que tienes que decidir es cuánto vale la tuya.

Preguntas frecuentes

¿Qué es mejor, hipoteca fija o variable?

Depende de cuánto riesgo puedes soportar, no de qué vaya a hacer el euríbor. La fija es más cara de salida porque incluye la prima del seguro contra subidas. Si una cuota dos o tres puntos más alta rompería tu presupuesto, o te quedan muchos años, la fija compra algo que la variable no da.

¿Cada cuánto cambia la cuota de una hipoteca variable?

Cada doce meses en la mayoría de contratos españoles, y cada seis en algunos. Se toma el valor del euríbor del mes de referencia que fija tu escritura, se le suma tu diferencial, y con ese tipo se recalcula la cuota para el periodo siguiente. Entre revisiones, la cuota no se mueve.

¿Puedo pasar de variable a fija más adelante?

Sí, mediante novación con tu banco o subrogación a otro. Desde la Ley 5/2019, cambiar de variable a fijo tiene una comisión máxima del 0,15% del capital durante los tres primeros años de contrato y ninguna después. Lo que no controlas es qué tipo fijo estarán ofreciendo ese día.