¿Cuánta hipoteca puedes pagar? El límite del banco y el tuyo

Un banco español acepta, como norma general, que la cuota de la hipoteca más el resto de tus deudas no pase de en torno a un tercio de tus ingresos netos, y financia hasta el 80% del menor valor entre tasación y precio de compra. Ese es su límite. El tuyo es la cuota que te deja seguir ahorrando.

Vale, ese es el criterio de manual. Ahora te lo contamos de verdad.

La placa del ascensor

En el ascensor de tu portal hay una placa metálica: carga máxima, seis personas, 450 kilos.

Piensa un segundo. ¿Cuántas veces has subido con seis adultos dentro? Con cuatro ya se viaja mirando al techo y conteniendo la respiración, como si respirar sumase kilos.

Esa placa no dice cuánta gente cabe cómoda. Dice a partir de cuánto peso el cable empieza a ser un problema para el fabricante.

La hipoteca máxima que te aprueba el banco es exactamente esa placa. No es una recomendación, ni un consejo, ni una opinión sobre tu vida. Es la frontera a partir de la cual el riesgo deja de resultarle aceptable a quien pone el dinero. Y ahí dentro no vas a subir tres pisos: vas a vivir veinticinco años.

El límite del banco: que no dejes de pagarle

El cálculo de la entidad tiene dos patas, y conviene conocerlas porque son las que deciden si hay operación o no.

La primera pata es el esfuerzo. Suman la cuota de la futura hipoteca y todo lo que ya pagas cada mes por deudas (el préstamo del coche, la financiación del sofá, las compras aplazadas de la tarjeta) y miran qué porcentaje representa sobre tus ingresos netos. El listón habitual está entre el 30% y el 35%, según entidad y perfil.

Detalle importante: cuentan todas tus deudas, no solo la hipoteca. Cada cuota que arrastras al entrar por la puerta te resta hipoteca aprobada. Si tienes financiaciones pequeñas y molestas, liquidarlas antes de pedir la hipoteca no solo te tranquiliza el mes, te sube el techo.

La segunda pata es la garantía. El banco presta hasta el 80% del menor valor entre la tasación y el precio de compra. Fíjate en el "menor", que es donde se lleva la gente el susto: si el piso cuesta 200.000 euros pero la tasación dice 190.000, el banco calcula sobre 190.000 y presta 152.000. Los 48.000 restantes los pones tú, y a eso hay que sumarle todavía los gastos de la compra, que en obra usada rondan el 10% del precio.

Traducción para lerdos: el ahorro previo no es el 20%. Es el 20% más el 10%, o sea, del orden de un tercio del precio de la vivienda.

Y luego están los filtros que no salen en el simulador: antigüedad y tipo de contrato, historial de impagos, edad (el plazo suele tener que terminar bastante antes de los 75 años) y si hay avalista. Todo eso es legítimo. Solo recuerda qué está midiendo: la probabilidad de que dejes de pagar. No la probabilidad de que llegues a fin de mes con la cabeza en su sitio.

El límite tuyo: la cuota que te deja seguir ahorrando

Aquí no hay algoritmo, hay tres preguntas.

¿Después de la cuota, sigues ahorrando? Si la hipoteca se lleva el margen entero, no has comprado una casa: has comprado un puesto de trabajo del que no puedes dimitir. Un piso pagado dentro de treinta años está muy bien, pero si por el camino no puedes reponer el colchón ni cambiar la caldera, cualquier imprevisto entra directo en la tarjeta. La tasa de ahorro después de la cuota es el examen de verdad.

¿Aguanta una subida? Si vas a tipo variable, esto no es teórico. El euríbor a doce meses estuvo en negativo desde 2016 hasta 2022 y superó el 4% en 2023. Quien firmó calculando con el euríbor de 2021 no hizo mal las cuentas: hizo las cuentas de un solo escenario. La pregunta correcta no es "¿puedo pagar esta cuota?", sino "¿puedo pagar esta cuota si sube un tercio?". Cómo se reparte ese riesgo lo contamos en hipoteca fija o variable.

¿Aguanta unos meses con un ingreso menos? No hace falta que la cuota quepa en el sueldo más pequeño de casa. Sí hace falta saber cuántos meses aguantaríais si uno de los dos deja de entrar.

Mira lo que hacen esos puntos de diferencia en un mes cualquiera:

Diez puntos de cuota parecen poca cosa en el papel del notario. En el gráfico son la diferencia entre ahorrar el doble y quedarte en cero el día que el tipo se mueve.

El plazo: la trampa que parece un favor

Cuando el número no sale, siempre aparece la misma solución mágica: alargar el plazo. Y funciona, en el sentido en el que funciona aflojarse el cinturón para que quepa el postre.

Un ejemplo con cifras redondas, que son un ejemplo y no una oferta: 150.000 euros al 3% fijo.

• A 20 años: unos 832 euros al mes y cerca de 49.600 euros de intereses.
• A 30 años: unos 632 euros al mes y cerca de 77.700 euros de intereses.
• A 40 años: unos 537 euros al mes y cerca de 107.700 euros de intereses.

Fíjate en el matiz, que es lo importante: los primeros diez años que añades te bajan la cuota 200 euros. Los diez siguientes te la bajan 95. Los primeros diez cuestan 28.000 euros de intereses; los segundos, 30.000. Cada vez pagas más por cada euro de alivio mensual.

El plazo largo no es pecado. Es una herramienta, y a veces es la única que hay. Pero sabiendo que estás comprando aire con dinero, y que ese aire se puede devolver después amortizando cuando las cosas vayan mejor.

El error de las dos nóminas al máximo

Este es el que más caro sale y el que menos se ve venir, porque se comete el día más feliz.

Se firma con dos sueldos, los dos estirados al máximo, y con la cabeza en el escenario de hoy. Y luego la vida hace lo que hace: una excedencia, una reducción de jornada por un hijo, un despido, una enfermedad larga, un cambio de sector que empieza cobrando menos.

No estamos diciendo que no se compre con dos ingresos. Casi nadie puede comprar de otra forma. Estamos diciendo que no se dimensione al máximo de los dos, porque en esa cuenta los dos sueldos entran para siempre y en la vida real ninguno lo hace.

Un marco sencillo y bastante honesto: que la cuota se pueda sostener durante unos meses con el sueldo mayor y el colchón, aunque sea apretando. Si esa frase te hace reír, el número es demasiado grande.

¿Y a ti en qué te afecta?

En que hay una prueba que cuesta cero euros y casi nadie hace.

Antes de firmar, vive la cuota unos meses. Coge la diferencia entre lo que pagas hoy por tu vivienda y lo que pagarías con la casa nueva (cuota, más IBI, más comunidad, más seguro, más el mantenimiento que antes pagaba el casero) y apártala de verdad, a otra cuenta, cada mes, durante tres o seis meses.

Salen dos cosas de ahí, y las dos son buenas.

Si duele, lo has descubierto con el dinero todavía en tu bolsillo, que es infinitamente más barato que descubrirlo en el mes catorce.

Y si no duele, felicidades: acabas de acumular varios meses de ahorro extra que van directos a la entrada.

El momento honesto: a veces el número no sale

Aquí toca decir lo incómodo. En muchas ciudades españolas, la relación entre lo que valen los pisos y lo que se cobra hace que el número no salga por mucho Excel que le pongas. Eso no es un defecto tuyo ni una falta de disciplina: es el precio de la vivienda comparado con los salarios, y no lo arregla ningún artículo.

Cuando pasa, las salidas reales son cuatro: seguir ahorrando entrada, mirar otra zona, comprar algo más pequeño de lo que esperabas, o seguir de alquiler más tiempo del que te gustaría mientras el dinero trabaja en otro sitio. Ninguna es un fracaso. La única mala de verdad es firmar en el límite del ascensor y rezar.

Y como aquí explicamos mecanismos y no vendemos productos: esto es divulgación, no asesoramiento. Los números concretos son tuyos, y la letra pequeña de la oferta también.

El banco te dice cuánto cabe. Tú decides cuánto quieres cargar durante los próximos veinticinco años.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar una casa?

Cuenta con alrededor de un tercio del precio. El banco financia hasta el 80% del menor valor entre tasación y precio, así que pones el 20%, más un 10% aproximado de impuestos y gastos de compra. Y conviene llegar a la firma con el fondo de emergencia intacto, no gastado en la entrada.

¿Es malo pedir la hipoteca al máximo que me conceden?

No es ilegal ni imprudente por definición, pero te deja sin margen. El máximo del banco mide su riesgo de impago, no tu calidad de vida. Si la cuota se come el ahorro entero, cualquier imprevisto o cualquier revisión al alza acaba financiándose con deuda cara, que es como empiezan casi todos los agujeros.

¿Mejor hipoteca a 20 o a 30 años?

Depende de lo que necesites comprar con el plazo. Alargar baja la cuota y sube bastante el total de intereses, y cada década añadida alivia menos que la anterior. Un criterio práctico: elige el plazo que te deje seguir ahorrando y amortiza después, cuando puedas, en lugar de firmar apretado desde el primer mes.