Fiscalidad del inmobiliario: alquiler, venta y plusvalía municipal

El ladrillo tributa en tres momentos distintos. Mientras lo tienes, se imputa una renta si está vacío. Mientras lo alquilas, los ingresos son rendimientos del capital inmobiliario y van a la base general. Y al venderlo, la ganancia va a la base del ahorro y además pagas plusvalía municipal.

Tres momentos, tres reglas, tres ventanillas. Vamos con ellas.

La oficina de las tres ventanillas

Un inmueble no paga "un impuesto". Es una de esas oficinas antiguas donde coges número y te mandan a tres mostradores distintos, cada uno con su horario y su funcionario.

En el primero te cobran por tener el piso. En el segundo, por alquilarlo. En el tercero, por venderlo, y ese mostrador está además en otro edificio, porque una parte la cobra el Estado y otra tu ayuntamiento.

Lo caro del ladrillo no es ninguna ventanilla por separado. Es llegar a la tercera sin saber que las otras dos existían.

Ventanilla 1: pagas por tenerlo, aunque esté vacío

Empezamos por la que más sorprende, porque no hay ingreso ninguno.

Si tienes un inmueble urbano a tu disposición y no es tu vivienda habitual (la segunda residencia, el piso heredado, el que espera comprador), Hacienda te imputa una renta ficticia: se inventa un ingreso y te lo mete en la base general.

En 2026, esa imputación es del 2% del valor catastral, que baja al 1,1% si se revisó en el propio ejercicio o en los diez anteriores. Ha habido reglas transitorias que ampliaron el uso del 1,1%, así que confirma el porcentaje de tu piso en la sede de la Agencia Tributaria.

Un piso con un valor catastral de 80.000 euros y el 1,1% aplicable imputa 880 euros al año. A un marginal del 30%, son 264 euros de IRPF por un inmueble que no te da un euro.

Dos matices: tu vivienda habitual no imputa, y si el piso estuvo alquilado parte del año, solo se imputa por los días que estuvo vacío.

Ventanilla 2: el alquiler tributa como tu nómina

Este es el error más caro del pequeño casero: creer que el alquiler tributa como una inversión.

No. Los ingresos por alquiler son rendimientos del capital inmobiliario, viajan a la base general (la misma donde está tu sueldo) y pagan a tu tipo marginal. Nada que ver con la base del ahorro, donde viven los dividendos y las ventas: la repasamos en el IRPF del ahorro.

La buena noticia es que aquí sí restas gastos, y son muchos más de los que la gente declara:

• IBI, tasa de basuras y demás tributos locales del inmueble.
• Comunidad de propietarios.
• Seguros: hogar, responsabilidad civil, impago de alquiler.
• Intereses de la hipoteca (los intereses, no la parte de capital que amortizas).
• Reparación y conservación: pintar, cambiar la caldera, arreglar la persiana. Ojo, las mejoras no son gasto: van al valor del inmueble y salen al vender.
• Suministros que pagues tú, honorarios de agencia, gastos de formalización del contrato, portería.
• Amortización del 3% anual sobre el mayor de dos importes (coste de adquisición satisfecho o valor catastral), excluyendo siempre el valor del suelo.

Esa amortización es el gasto que más gente se deja: no sale de tu bolsillo, pero resta igual.

Hay un límite: los intereses y los gastos de reparación no pueden superar, juntos, los ingresos íntegros del inmueble en el año. El exceso no se pierde, se arrastra cuatro años.

Y encima está la reducción por alquiler de vivienda habitual, que se aplica sobre el rendimiento neto positivo. Sus porcentajes cambiaron con la ley de vivienda: en 2026 la horquilla va del 50% al 90% según el caso (rehabilitación reciente, zona de mercado residencial tensionado, inquilino joven, rebaja de la renta respecto al contrato anterior), y los contratos anteriores al cambio conservan el 60%. Cuál te toca depende de la fecha del contrato y de dónde esté el piso: confírmalo antes de aplicarlo.

Dos avisos: no se aplica al alquiler turístico ni al de temporada, y solo la disfrutas si declaras el alquiler tú. Si lo descubre Hacienda en una comprobación, la reducción se pierde.

Míralo con un caso completo:

Cobras 12.000 euros, restas 3.970 de gastos y 3.600 de amortización, te queda un rendimiento neto de 4.430 euros, la reducción del 50% deja 2.215 tributando, y a un marginal del 30% pagas 665 euros. Un 5,5% efectivo sobre el alquiler cobrado.

El mismo piso, sin declarar la amortización ni los gastos, habría pagado por los 12.000 enteros. Ahí está el dinero: no en trucos, en papeles guardados.

Ventanilla 3: al vender, la ganancia va a la base del ahorro

Aquí sí cambias de saco. La venta genera una ganancia patrimonial que tributa en la base del ahorro, con los tramos del 19% al 28% de 2026.

La ganancia es la diferencia entre dos cifras que casi nadie calcula bien:

• Valor de adquisición: lo que pagaste, más los gastos e impuestos que soportaste al comprar (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría), más las mejoras. Y menos las amortizaciones que te dedujiste mientras lo tuviste alquilado. Esa resta pilla por sorpresa: la amortización que te ahorró IRPF durante años reaparece el día de la venta.
• Valor de transmisión: lo que te pagan, menos los gastos e impuestos a tu cargo (comisión de la agencia, plusvalía municipal si la pagas tú).

Y luego están las exenciones, que son la parte alegre:

• Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en otra vivienda habitual en un plazo de dos años (antes o después), la ganancia queda exenta. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.
• Mayores de 65 años: la ganancia por vender la vivienda habitual queda exenta, sin obligación de reinvertir. Existe además una vía para otros bienes constituyendo una renta vitalicia asegurada, con plazo y tope propios.
• Compra anterior a 1995: siguen vivos los coeficientes de abatimiento, con un límite acumulado de 400.000 euros de valor de transmisión por contribuyente.

Y si vendes con pérdida, no se tira: se integra en la base del ahorro y sirve para compensar pérdidas y ganancias con el resto de tu cartera.

La plusvalía municipal: el impuesto donde tú eliges

El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, la famosa plusvalía municipal, lo cobra tu ayuntamiento y grava solo el suelo, no la construcción.

Desde su reforma tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 hay dos formas de calcularlo, y puedes quedarte con la que te salga más barata:

• Método objetivo: valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente que depende de los años que hayas tenido el inmueble.
• Método real: la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, aplicando la proporción que el suelo representa en el valor catastral.

Elegir es gratis, pero solo si haces los dos cálculos. El ayuntamiento no los hace por ti.

Y lo más importante: si vendes sin incremento real de valor, no hay impuesto. Eso sí, hay que declararlo y probarlo con las escrituras, no basta con no presentarlo.

Los tipos y coeficientes los fija cada municipio dentro de los máximos estatales, así que la cifra de Bilbao no vale para Málaga. En compraventa paga el vendedor; en herencia, quien recibe.

¿Y a ti en qué te afecta?

En que el inmobiliario premia al ordenado y castiga al confiado.

Si alquilas, guarda todas las facturas del año y calcula la amortización desde el primer ejercicio. Es el gasto que más rebaja el rendimiento neto y no cuesta un euro reclamarlo.

Si vas a vender, haz los números antes de firmar: si te encaja la reinversión, si cumples los 65 y cuánto sale la plusvalía municipal por cada método. Después de la escritura ya no se reordena nada.

Y si tienes un piso vacío esperando "a que suba", recuerda que imputa renta todos los años. Tener un inmueble parado no es gratis.

Las casillas donde acaba todo esto las repasamos en la Renta del inversor paso a paso.

El momento honesto

El inmobiliario es el activo donde más gente cree que sabe y menos números hace.

Un alquiler bien declarado puede acabar pagando un porcentaje pequeño del ingreso. El mismo alquiler, sin papeles, tributa como una nómina extra. Y no lo compensas con las pérdidas de tu cartera de bolsa, porque viven en bases distintas.

Además, aquí las reglas se mueven mucho: la reducción del alquiler cambió con la ley de vivienda, la plusvalía municipal se reescribió tras una sentencia y la imputación ha tenido reglas transitorias varios años. Por eso cada cifra lleva su año.

Esto es divulgación, no asesoramiento: en la venta de una vivienda, un error de criterio cuesta más que diez años de honorarios. El mapa completo del año fiscal lo tienes en la guía de fiscalidad del inversor español.

Al ladrillo no le cobran una vez. Le cobran tres, y en dos ventanillas distintas. Enterarte el día de la escritura sale caro.

Preguntas frecuentes

¿Cómo tributa el alquiler de un piso en el IRPF?

Como rendimiento del capital inmobiliario, en la base general y a tu tipo marginal, no en la base del ahorro. Restas gastos (IBI, comunidad, seguro, intereses de la hipoteca, reparaciones) y la amortización del 3% del valor de construcción. Sobre el rendimiento neto positivo se aplica la reducción por alquiler de vivienda, si te corresponde.

¿Cuándo no se paga plusvalía municipal al vender?

Cuando no hay incremento real de valor del suelo, es decir, cuando vendes por igual o menos de lo que compraste, acreditándolo con ambas escrituras. Aun así hay que declararlo al ayuntamiento. Si sí hay incremento, puedes calcularlo por el método objetivo o por el real y quedarte con el que salga menor.

¿Tengo que declarar un piso vacío que no me da ingresos?

Sí. Los inmuebles urbanos a tu disposición que no sean tu vivienda habitual generan imputación de renta: en 2026, el 2% del valor catastral, o el 1,1% si se revisó en los diez años anteriores, con alguna regla transitoria que conviene confirmar. Se prorratea por los días que el inmueble estuvo sin alquilar.